베트남 토지법 2024, 지방 합병 시 토지 증서 교체
베트남에서 새롭게 시행된 베트남 토지법 2024는 토지 사용권, 즉 일명 ‘sổ đỏ(레드북)’ 발급과 관련하여 중요한 변화를 가져왔습니다.
특히 지방 행정구역이 합병될 경우 “반드시 sổ đỏ를 새로 발급받아야 하는지”에 대해 많은 분들이 궁금해하실 텐데요.
오늘은 베트남 토지법 2024에서 달라진 주요 내용을 살펴보겠습니다.
아울러 구체적으로 어떤 땅과 부동산이 sổ đỏ 발급을 거부당할 수 있는지 자세히 살펴보도록 하겠습니다.
베트남 토지법 2024의 주요 변동 사항
베트남 토지법 2024는 기존 법령 대비 토지 관리 및 소유권 확립 절차를 보다 명확히 다듬었습니다.
또한, sổ đỏ(토지 증서) 발급에 대한 세부 조건을 정비했습니다.
그 결과 베트남에서 토지를 소유하거나 임차해 사용하는 모든 사람들은 새로운 법률에 의거해 발급 조건을 확인해야 합니다.
특히 2024년 개정판에서는 지방 합병이나 행정구역 재조정 시에 토지 증서 상 주소, 경계, 면적 등 정보가 변동될 수 있습니다.
이때, 희망 시 재발급(또는 변동 등록)을 신청할 수 있다는 점이 중요합니다.
1) 지방 합병 시 sổ đỏ는 의무 교체가 아니다
가장 주목할 부분은, 지방 행정구역이 합병되어도 반드시 sổ đỏ를 재발급받아야 하는 것은 아니라는 점입니다.
베트남 토지법 2024 제133조 제2항에 따르면, 경계·면적·주소 등 토지 정보가 달라질 경우 새 증서를 발급 받을 수 있습니다.
다만, 이는 토지 소유자가 원할 때만 신청이 가능합니다.
즉, 의무가 아니라 “선택 사항”이며, 기존 sổ đỏ를 계속 사용해도 무방합니다.
- 법적 근거: 베트남 토지법 2024 제133조에 규정된 변동 등록 사항
- 주의할 점: 단순히 지방 이름이 바뀌었다고 자동으로 발급이 갱신되는 것은 아니며, 소유자의 신청이 필요한 절차입니다.
2) sổ đỏ 발급이 거부되는 7가지 토지 유형
새롭게 바뀐 베트남 토지법 2024에서는 일정 요건에 부합하지 않는 토지에 대해서는 sổ đỏ 발급을 제한하고 있습니다. 다음은 대표적인 7가지 유형입니다.
- 공익 목적 농업용 토지
문화·의료·교육 등 공익 사업을 목적으로 사용되는 농업 토지는 별도의 관리 대상이므로 sổ đỏ 발급 대상에서 제외됩니다. - 국가가 관리하는 토지
공공 시설, 안전 보호 구역, 수면(하천·호수 등), 회수된 토지, 아직 어떠한 행정 단위에도 배정되지 않은 토지 등은 국가 관리 대상으로서 개인에게 sổ đỏ가 발급되지 않습니다. - 타인의 토지를 임차(재임차 포함)한 경우
원칙적으로 임차인에게는 sổ đỏ가 발급되지 않습니다.
다만 주택 개발 사업자가 조성한 부동산을 프로젝트 조건에 부합하게 임차하는 경우는 예외로 인정될 수 있습니다. - ‘위탁’ 또는 ‘위임’ 형태의 토지
일반적으로 토지 주인이 아니라 일정 조건으로 임시 권한만 위탁받은 상태라면 sổ đỏ가 발급되지 않습니다.
단, 2015년 2월 1일 이전부터 농·임업 토지를 위탁받아 사용 중이고 그 면적이 합법 기준을 넘지 않는다면 예외적으로 발급 가능할 수 있습니다. - 수용(회수) 대상 토지
이미 국가로부터 수용 결정이 내려진 토지는 시간이 지나도록 사업이 실제로 진행되지 않는(3년 초과) 경우가 아니라면 원칙적으로 sổ đỏ 발급이 불가능합니다. - 분쟁 중이거나 압류(가압류) 상태인 토지
소유 관계나 채무 문제로 법적 분쟁 상태인 토지, 혹은 법원이나 당국에 의해 압류 조치가 내려진 토지는 최종 판결이나 조치가 마무리되지 않는 한 증서를 발급받을 수 없습니다. - 비영리 공익 사업용 무상 토지
국가로부터 무상으로 배정받아 공공시설(공원, 광장 등)을 운영하는 기관·단체의 경우, 원칙적으로 이 토지에 대해서는 sổ đỏ가 발급되지 않습니다.
위 7가지 사례는 베트남 토지법 2024의 핵심적인 조항으로, 베트남에서 부동산을 소유·임대하려는 분이라면 반드시 확인해야 할 부분입니다.
3) 건물·부속 자산 등 sổ đỏ 발급이 거부되는 5가지 경우
땅뿐만 아니라, 토지 위에 지어진 건물이나 기타 자산 또한 베트남 토지법 2024에 의해 sổ đỏ(토지 및 건물 소유권 증서) 발급에서 제외될 수 있습니다.
- 해당 토지 자체가 발급 대상이 아닌 경우
만약 건물이 지어진 땅 자체가 위에서 언급한 7가지 사유에 해당하면, 그 건물이나 부속 자산에 대해서도 소유권 증서를 발급받을 수 없습니다. - 임시 건축물 또는 초가(흙·짚·나무·대나무 등) 형태
구조적으로 영구적이지 않은 건물이나 지붕, 임시 가건물은 소유권 증서 발급 대상에서 제외됩니다. - 수용 통보 또는 철거 예정 고시가 내려진 경우
철거 대상 지역으로 고시된 뒤 3년 이상 지나도록 철거가 이행되지 않았다면 예외가 될 수 있으나, 그 이전에는 발급이 제한됩니다. - 불법 건축물
도시계획이나 건축허가에 어긋나는 건물, 금지 구역에 지어진 건물은 sổ đỏ 발급이 거부됩니다. - 국가 소유 자산
국가에 귀속된 건물이나 시설물이지만, 국가가 이를 법인 혹은 개인에게 ‘자본 출자(투자 자본)’ 형태로 승인하여 소유권 이전이 확정된 사례가 아니라면 발급이 불가능합니다.
4) 지방 합병 시 sổ đỏ 교체, 꼭 해야 할까?
앞서 언급했듯, 지방 합병으로 행정구역 명칭이 바뀌었다고 해서 무조건 새로운 sổ đỏ를 발급받아야 하는 것은 아닙니다.
베트남 토지법 2024 제133조 제1항에 따르면, 토지 경계·면적·주소 등 중요한 토지 정보에 변동이 있을 경우 지목·재발급 신청이 가능합니다.
- 의무사항 여부: 지방 정부에서 합병 후 행정명칭이 바뀐 것만으로는 sổ đỏ를 재발급받을 법적 의무가 생기지 않습니다.
- 선택적 신청: 다만, 행정구역명 변경에 따라 권리관계를 명확히 하거나, 토지 매매·임차 등의 거래를 용이하게 하려는 목적이라면, 토지 소유자는 직접 변동 등록을 진행해 새로운 sổ đỏ를 발급받을 수 있습니다.
결론 및 요약
정리하자면, 베트남 토지법 2024의 시행으로 인해 지방 합병이 이루어졌다고 해서 자동으로 sổ đỏ(토지 증서)를 교체해야 하는 것은 아닙니다.
합병으로 인해 토지 정보를 변경·정정하고 싶다면, 토지 소유자가 직접 변동 등록 절차를 거쳐 새 증서를 발급받으면 됩니다.
또한 7가지 토지 유형과 5가지 건물·부속 자산 유형은 아예 sổ đỏ 발급 자체가 거부될 수 있으므로, 관련 법령과 절차를 꼼꼼히 확인하시는 것이 중요합니다.
베트남에서 부동산 투자나 거래를 고려 중이시라면, 반드시 해당 규정들을 숙지하시길 권장합니다.
원문 출처: Sáp nhập tỉnh có phải đổi sổ đỏ không? Các trường hợp nào bị từ chối cấp sổ đỏ: Người dân cần nắm rõ
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