베트남 주택담보대출 금리가 빠르게 상승하고 있다.
불과 1년 전만 해도 6~8% 수준이던 고정금리가 이제는 10%를 넘어 일부 구간에서는 13.5%까지 도달했다.
과거 ‘국영은행은 항상 저렴하다’는 공식이 통하던 시기와는 전혀 다른 흐름이다.
이번 글에서는 최근 금리 변화의 수치와 그 구조적 의미를 투자 관점과 거시경제 관점에서 함께 점검해 본다.
베트남 주택담보대출 금리, 13.5% 시대 진입
최근 발표된 각 은행의 주택담보대출 금리를 보면 상승 폭이 분명하다.
- Vietcombank: 최저 9.6% 수준 (1년 전 6%·7% 구간)
- VietinBank: 24개월 고정 12% 이상
- BIDV: 6개월 9.7%, 12개월 10%, 18개월 13.5%
- Agribank: 6개월 8%, 12개월 8.5%, 18개월 9.8%
과거 6.5~8% 구간에서 형성되던 금리가 1년 만에 2~5%p 이상 상승했다는 점은 단순 조정이 아니라 체제 변화에 가깝다.
특히 18개월 고정 13.5%라는 숫자는 상징적이다.
이는 사실상 두 자릿수 금리가 기본값이 되는 국면에 진입했음을 의미한다.
민간은행 금리도 11~15% 구간 형성
민간은행 역시 예외는 아니다.
- MB Bank: 9~9.5% (12~24개월)
- VIB: 9.9~12%
- ACB: 9.5~10.5%
- Techcombank: 8.5~9.5% (6~12개월)
문제는 변동금리 구간이다. 현재 시장에서는 11~15% 수준까지 형성되어 있다.
국영은행과 민간은행 간 금리 격차가 거의 사라졌고, 일부 구간에서는 오히려 국영은행이 더 높다.
이는 유동성 관리 국면에 진입했다는 신호로 해석할 수 있다.
인터뱅크 금리 17~19% 급등의 의미
최근 인터뱅크 금리는 한때 17~19%까지 급등했다가 다시 하락했다.
그러나 전문가들은 최소 1분기 말까지는 이전보다 높은 금리 환경이 유지될 가능성이 크다고 본다.
예금금리 역시 2년 만의 최고 수준으로 상승하고 있다.
자금 조달 비용이 올라가면 대출금리가 따라 오르는 구조는 자연스럽다.
결국 이번 베트남 주택담보대출 금리 상승은 개별 은행 전략이 아니라 자금시장 전체의 흐름과 맞물려 있다.
레버리지 투자 모델의 균열
2025년 초만 해도 저금리 환경에서 ‘house hacking’ 전략은 유효했다.
주택 가격 상승과 임대수익률이 대출 이자를 상쇄하는 구조였다.
그러나 2026년 들어 상황이 달라졌다.
- 집값 상승 둔화
- 임대료 정체 또는 하락
- 대출금리 10~13.5% 구간 진입
임대수익 < 이자비용 구조가 나타나기 시작하면 투자자는 현금흐름 압박을 받는다.
일부 투자자들이 매물을 내놓는 현상은 단순한 공포라기보다 구조적 계산의 결과일 가능성이 높다.
청년층 주택 수요 위축 가능성
금리가 10%를 넘어가면 월 상환액은 급격히 늘어난다.
특히 소득이 안정되지 않은 청년층에게는 부담이 크다.
대출 심사가 강화되고 상환 부담이 길어지면 신규 수요는 위축될 수밖에 없다.
이는 거래 감소로 이어지고, 결국 분양시장과 개발사 자금 흐름에도 영향을 준다.
거시경제적 해석: 균형 회복 과정인가
한편 금리 상승은 반드시 위기 신호만은 아니다.
과도한 레버리지와 투기적 수요를 조정하는 과정일 수 있다.
다만 핵심은 속도다.
1년 만에 6%에서 13.5%까지 상승한 속도는 시장 참여자에게 적응 시간을 충분히 주지 않는다.
만약 예금금리가 추가 상승하고 대출금리가 1분기 이후에도 고점권을 유지한다면 다음과 같은 시나리오가 전개될 수 있다.
- 주택 거래량 감소
- 매물 증가
- 개발사 자금 조달 비용 확대
- 프로젝트 지연 가능성
결론: 금리 시대의 투자 기준은 달라진다
베트남 주택담보대출 금리는 이제 13.5% 구간까지 도달했다.
이는 저금리 기반 투자 전략이 더 이상 자동적으로 통하지 않는 환경임을 의미한다.
지금 필요한 것은 상승 기대가 아니라 현금흐름 방어 능력이다.
임대수익률과 이자비용의 균형, 장기 금리 지속 가능성, 개인 소득 안정성을 종합적으로 점검해야 한다.
2026년 베트남 부동산 시장은 ‘속도’가 아니라 ‘체력’을 시험받는 구간에 진입했다.
참고 자료: Lãi vay mua nhà tại các ngân hàng quốc doanh tăng mạnh
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