베트남 주택금융. 요즘 베트남에서 집을 사고 싶은 분들이 점점 많아지고 있습니다.
하지만 정작 많은 사람들이 ‘적당한 이자율로, 손쉽게’ 대출을 받기는 어렵다는 이야기를 자주 합니다.
왜 그럴까요? 바로 베트남 주택금융 시스템이 아직 완전히 체계화되어 있지 않고, 은행마다 대출 조건이나 절차, 그리고 리스크 관리 방식이 크게 다르기 때문입니다.
최근 이런 문제를 해결하기 위한 방법으로, 미국의 Fannie Mae와 Freddie Mac이라는 금융회사가 만든 주택금융 모델이 주목받고 있습니다.
오늘은 이 미국 모델이 무엇이고, 베트남 주택금융에는 어떤 시사점을 줄 수 있는지 차근차근 살펴보겠습니다.
베트남 주택금융, 현주소와 문제점
베트남 주택금융 시장은 기본적으로 각 은행이 모든 과정을 ‘독자적으로’ 처리하는 구조입니다.
예를 들어, 어떤 사람이 은행에서 주택담보대출을 받으려면 해당 은행이 직접 부동산 가치 평가부터 심사, 리스크 관리, 대출 실행, 상환 관리까지 모두 도맡아 합니다.
문제는 이 과정에서 각 은행의 기준이 제각각이다 보니, 같은 집이라도 은행마다 담보 가치가 달라질 수 있고, 대출 금액과 조건도 크게 차이납니다.
예를 들어 집값이 30억 동으로 평가된 경우, A은행은 70%만 대출을 해 주지만 B은행은 90%까지도 가능하다고 하는 식입니다.
이런 구조는 여러 가지 문제로 이어집니다.
첫째, 시장 전체의 리스크가 어디에, 얼마나 쌓여 있는지 정부나 금융당국이 파악하기 어렵습니다.
둘째, 부동산 가격이 상승할 때 은행마다 경쟁적으로 대출을 늘리면서, 오히려 주택 가격 버블(거품)을 키울 위험도 높아집니다.
셋째, 사회주택이나 중급주택 등, 실수요자를 위한 대출은 늘 부족한데 고가 아파트나 투자용 부동산으로 자금이 쏠리는 현상도 나타납니다.
결국 베트남 주택금융 시장의 구조적 한계가, 부동산 가격 불안정·서민의 내 집 마련 난항 등 다양한 사회 문제로 이어지고 있습니다.
미국의 Fannie Mae·Freddie Mac, 그리고 금융 혁신
미국에는 Fannie Mae와 Freddie Mac이라는 두 개의 큰 공기업(GSE, 정부후원기업)이 있습니다.
이 회사들의 역할은 단순합니다. 은행에서 ‘이미 실행된 주택담보대출’을 대량으로 매입한 뒤, 이 대출채권들을 묶어 ‘주택담보증권(MBS)’이라는 상품으로 만들어 투자자에게 판매합니다.
즉, 은행은 대출을 실행한 뒤 곧바로 자금을 회수할 수 있고, 이 자금으로 다시 다른 사람에게 대출을 해줍니다.
투자자는 미국 정부가 암묵적으로 보증하는 ‘안정적인’ MBS에 투자해 수익을 얻을 수 있습니다.
이런 구조는 여러 가지 혁신을 만들어냅니다.
첫째, 주택금융의 유동성이 크게 늘어나 주택 구입을 원하는 사람에게 더 많은 자금이 공급됩니다.
둘째, 은행의 리스크가 분산되어, 한 은행이 큰 손실을 떠안는 위험이 줄어듭니다.
셋째, 정부의 기준에 따라 모든 주택담보대출이 일관적으로 심사되고, 시장 정보가 투명하게 관리됩니다.
실제로 미국의 Fannie Mae와 Freddie Mac은 오랫동안 미국 가정의 ‘내 집 마련’을 돕는 데 큰 역할을 해왔고, 중산층·서민의 주택 소유율이 높아지는 데 중요한 기여를 했습니다.
베트남 주택금융, 미국 모델에서 얻을 시사점
베트남 주택금융이 미국 모델에서 배울 수 있는 가장 큰 교훈은 바로 정보의 집적화와 시장 유동화 구조입니다.
만약 베트남도 국가 차원에서 모든 주택담보대출 정보를 한 곳에 모아 관리한다면, 정부와 금융당국은 시장 전체의 리스크를 실시간으로 점검할 수 있습니다.
또, 은행이 대출을 실행한 뒤 이를 다시 ‘유동화(증권화)’해서 투자자에게 판매할 수 있다면, 은행은 보다 쉽게 자금을 회전시킬 수 있습니다.
이런 변화는 사회주택·중급주택 등 실수요자에게도 긍정적입니다.
왜냐하면 자금이 한정되어 있을 때는 부유층·투자자에게 대출이 쏠리기 쉽지만, 국가가 주도적으로 실수요자 중심의 정책을 설계하면 사회주택 금융이 확대될 수 있기 때문입니다.
다만 미국도 2008년 금융위기 때 Fannie Mae와 Freddie Mac이 ‘리스크 관리 실패’로 큰 손실을 입고, 정부가 200조 달러 이상을 투입해 위기를 막아야 했던 사례처럼, 제도적 안전장치와 감독 체계는 반드시 갖춰야 합니다.
즉, 베트남 주택금융도 혁신과 리스크 관리를 함께 고민해야 합니다.
베트남 주택금융, 발전을 위한 과제
첫째, 통합 정보 시스템 구축이 시급합니다.
현재는 은행별로 분산된 대출·담보 정보 때문에 정부나 감독당국이 전체 시장 리스크를 한눈에 파악하기 어렵습니다.
국가 차원의 데이터베이스를 만들면, 리스크 집중 신호도 빨리 발견할 수 있고, 각 은행의 담보가치 평가 기준도 표준화할 수 있습니다.
둘째, 주택담보대출의 증권화(유동화) 시범 도입이 필요합니다.
일부 선도 은행이나 국책기관이 주택담보대출을 모아 증권화해 투자자에게 판매하는 MBS 상품을 시범 출시해 볼 수 있습니다.
이 과정에서 미국의 장점뿐 아니라 한계점(예: 부실 대출의 무분별한 증권화 방지)을 명확히 점검해야 합니다.
셋째, 정책·법률 인프라 강화와 실수요자 중심의 금융 우선 지원이 병행되어야 합니다.
정책적으로 사회주택이나 중급주택 등 서민층 대출에 인센티브를 주고, 부동산 투기 억제, 투명한 정보 공개 등 다양한 제도적 장치도 뒷받침돼야 합니다.
결론 및 시사점
베트남 주택금융. 지금의 분산형, 불투명한 구조로는 주택금융 시장 전체의 안정성과 효율성을 확보하기 어렵습니다.
미국의 Fannie Mae·Freddie Mac 모델은 완벽하지는 않지만, 정보 집적화와 시장 유동화 구조가 왜 중요한지, 또 실수요자 중심의 정책이 왜 필요한지를 잘 보여줍니다.
베트남 주택금융 시스템 역시, 단순히 해외 사례를 도입하는 데 그치지 않고, 현지 실정에 맞는 리스크 관리와 실수요자 보호라는 두 가지 목표를 모두 잡아야 합니다.
제도적 안전장치와 정보 투명성, 그리고 사회적 약자에게 실질적인 금융 지원이 이루어진다면, 베트남 주택금융 시장은 앞으로 훨씬 더 건강하고, 많은 이들이 ‘내 집 마련의 꿈’을 이룰 수 있는 시스템으로 발전할 것입니다.
참고 기사: Bài học cho Việt Nam từ mô hình Fannie Mae và Freddie Mac | Vietstock
핑백: 세제 개편, 소상공인 경쟁력 높이는 디지털 과세 전환
핑백: AIG 주식배당, ESOP 도입과 HOSE 상장 도전