베트남 토지 이슈, 왜 지금 호찌민시 토지가격 상승 우려로 이어질까?

최근 베트남 부동산 시장에서 가장 많이 언급되는 키워드 중 하나는 단연 베트남 토지 제도 변화다.

그중에서도 호찌민시을 중심으로 토지가격이 크게 오르는 것 아니냐는 우려가 확산되고 있다.

배경에는 2024년 개정된 베트남 토지법 시행과 함께, 토지가격 산정 방식이 바뀐다는 점이 있다.

특히 토지 전용, 보상, 개발과 직접적으로 맞닿아 있는 실수요자와 사업자 입장에서는 “지금 절차를 진행해도 되는가”라는 질문이 자연스럽게 따라올 수밖에 없다.

하지만 결론부터 정리하면, 현재의 호찌민시 토지가격 상승 우려는 실제 가격 인상보다는 제도 변화에 대한 해석 혼선에 가깝다.

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베트남 토지법 2024, 무엇이 달라졌나

2024년 개정된 베트남 토지법의 핵심은 토지가격을 보다 시장에 가깝게 반영하겠다는 방향성이다.

이에 따라 중앙정부와 지방정부는 기존의 토지가격표에 더해, 토지 가격 조정계수(He so dieu chinh gia dat)를 활용해 각종 토지 관련 비용을 산정하도록 규정했다.

이 구조만 놓고 보면, 토지가격이 전반적으로 상승할 가능성이 있다고 해석되기 쉽다.

바로 이 지점에서 호찌민시 토지가격 상승 우려가 본격적으로 확산됐다.

그러나 중요한 전제가 하나 있다. 조정계수는 아직 발표되지 않았다는 점이다.

베트남 토지법에 따르면 각 지방정부는 2026년 7월 1일까지 토지 가격 조정계수를 마련하면 된다.

현재는 법적으로 허용된 과도기 구간에 해당한다.

호찌민시 농업·환경국은 이 부분을 명확히 했다.

조정계수가 아직 없는 현시점에서는 기존 토지가격표를 그대로 적용한다는 것이다.

즉, 제도가 바뀌었다고 해서 지금 당장 토지가격이 자동으로 뛰는 구조는 아니다.

이 공식 설명이 바로, 최근 확산된 베트남 토지 가격 불안 심리를 진정시키는 핵심 근거다.

토지와 관련된 재정·행정 항목은 총 12가지로 구분된다.

이 중 5개 항목은 조정계수와 무관하게 기존 토지가격표를 그대로 적용한다.

여기에는 토지 사용세, 가구·개인의 토지 전용 관련 세금, 각종 수수료와 행정 벌금, 국가에 대한 손해배상금 등이 포함된다.

다시 말해, 일반적인 베트남 토지 행정 절차에서는 비용 구조에 큰 변화가 없다.

이 점을 놓치면, 불필요한 기다림이나 과도한 걱정으로 의사결정을 미루게 될 수 있다.

주택용 토지로의 전용, 토지 사용권 인정, 토지 임대료 산정 등 7개 항목은 향후 조정계수가 적용되는 영역이다.

다만 조정계수가 마련되기 전까지는 이 역시 기존 기준으로 처리된다.

즉, 지금 토지 전용이나 사용권 인정을 신청한다고 해서, 나중에 추가 비용이 소급 적용되거나 불리해지는 구조는 아니다.

이 부분이 호찌민시 당국이 강조하는 또 하나의 핵심 포인트다.

베트남 토지 이슈에서 빼놓을 수 없는 부분이 보상과 수용이다.

호찌민시은 향후 도시 공원, 인프라 확충, 대규모 도시 정비 사업을 앞두고 있다.

이에 따라 토지 보상 가격은 조정계수와 별도로, 외부 전문 감정기관을 통한 평가 방식을 계속 유지한다.

조정계수가 아직 없다는 이유로 보상 절차나 공공사업이 중단되지는 않는다.

이는 베트남 토지 정책이 ‘제도 공백 = 행정 공백’으로 이어지지 않도록 설계되어 있음을 보여준다.

토지는 단순한 투자 자산이 아니다.

베트남 토지는 세금, 보상, 주거, 개발 정책이 동시에 얽혀 있는 정책 자산에 가깝다.

지금처럼 제도가 바뀌는 구간에서는 가격 상승이나 하락을 단정하기보다, 어떤 규정이 실제로 적용되고 있는지를 먼저 확인하는 것이 중요하다.

특히 호찌민시 토지가격 상승 우려는 감정적 반응보다는 제도적 이해가 필요한 사안이다.

현재 제기되는 호찌민시 토지가격 상승 우려는 실제 가격 인상이 아니라, 베트남 토지법 2024 시행 과정에서 발생한 정보 불균형에 가깝다.

조정계수는 아직 없고, 그 전까지는 기존 토지가격 기준이 유지된다. 토지 전용, 보상, 행정 절차 역시 정상적으로 진행되고 있다.

베트남 토지는 언제나 그렇듯, 빠른 판단보다 정확한 이해가 먼저다. 지금 필요한 것은 기다림이 아니라, 제도를 읽는 눈이다.