수천 세대 인도·등기 발급… 재무 구조 정상화는 여전히 과제
베트남 대표 부동산 개발사 노바랜드(Novaland)가 2026년을 앞두고 주요 프로젝트들의 공정 정상화와 대규모 인도 일정에 속도를 내고 있다.
장기간 이어졌던 구조조정 국면을 지나, 실질적인 사업 정상화 단계에 진입했다는 평가다.
다만 높은 부채 부담과 아직 충분히 회복되지 않은 현금흐름 구조는 중장기 투자 관점에서 지속적으로 점검해야 할 요소로 남아 있다.
도심 랜드마크 ‘The Grand Manhattan’, 막바지 공정 진입
노바랜드는 2026년 1월 23일, 호찌민 중심부에 위치한 고급 주거 프로젝트 ‘The Grand Manhattan’의 마지막 타워 상량식을 완료했다고 밝혔다.
해당 프로젝트는 코장–코박(Cô Giang – Cô Bắc) 도로변에 위치하며, 38층 높이의 3개 동과 지하 4층, 총 부지면적 약 14,000㎡ 규모로 개발되고 있다.
회사는 2026년 3분기부터 본격적인 입주 인도를 시작할 계획이며, 프로젝트 완공 시 1,000세대 이상 고급 아파트 공급이 가능할 것으로 전망된다.
도심 핵심 입지라는 점에서 향후 분양 회수 속도와 현금 유입 여부가 중요한 관전 포인트가 된다.
구조조정 1단계 마무리… 주요 프로젝트 법적 리스크 완화
노바랜드는 지난 3년간 진행해 온 구조조정 과정에서 1단계 재무·사업 안정화 작업을 대부분 완료했다고 설명했다.
주요 핵심 프로젝트들은 법적 인허가 절차가 상당 부분 정리되었고, 국내 은행권의 금융 지원과 장기 협력 체계도 구축된 상태다.
현재 건설이 진행 중인 프로젝트 가운데 상당수가 공사를 재개했으며, 이미 6,000세대 이상을 인도 완료했다.
또한 2025~2026년 동안 약 10,500건 이상의 소유권 등기(핑크북) 발급을 목표로 하고 있어, 실물 자산 인도 측면에서는 가시적인 회복 흐름이 나타나고 있다.
대형 복합도시 프로젝트도 동시 가동
호찌민 도심 프로젝트뿐만 아니라, 노바랜드의 핵심 성장 축으로 평가받는 대형 복합 신도시 프로젝트 3곳도 본격적인 정상화 국면에 진입했다.
- Aqua City
- NovaWorld Phan Thiet
- NovaWorld Ho Tram
이들 프로젝트는 주요 법적 절차를 마무리했으며, 현재는 공사 속도를 끌어올리고 고객 인도 일정 확대에 집중하고 있다.
대규모 개발 사업 특성상 장기적인 현금 회수 구조를 형성할 수 있다는 점에서, 향후 노바랜드 실적 회복의 핵심 축으로 작용할 가능성이 크다.
실적 흐름: 매출 회복 vs. 적자 구조 지속
2025년 1~9월 누적 기준, 노바랜드의 연결 기준 매출은 약 5조 3,980억 동을 기록했다.
이 가운데 분양 및 서비스 매출은 약 4조 9,560억 동으로, 전년 동기 대비 33% 증가했다.
실질적인 분양 회복 신호가 숫자로 확인되는 구간이다.
다만 수익성은 여전히 부담이다.
같은 기간 연결 순손실은 약 1조 8,200억 동으로 집계됐다.
금융수익 감소와 금융비용 부담이 손익 구조를 압박한 영향이 크다.
매출 회복이 곧바로 이익 개선으로 연결되지 않는 구조적 한계가 여전히 존재한다.
한편, 2025년 3분기까지 실제 인도 물량은 720세대, 등기 발급은 1,935건을 기록했다.
부채 구조: 총차입금 64조 동… 유동성 부담 지속
2025년 9월 말 기준, 노바랜드의 총 차입금 규모는 약 64조 동, 이 가운데 단기차입금은 약 32조 동에 달한다.
단기 유동성 부담이 여전히 높은 구조다.
회사 측은 다양한 채무 구조조정 방안을 병행하고 있으나, 영업 현금흐름이 본격적으로 개선되기 전까지는 재무 안정성에 대한 시장의 경계심이 쉽게 해소되기는 어렵다.
2026년 초 대규모 채무 주식전환… 재무 부담 일부 완화
2026년 초, 노바랜드 이사회는 3억3,500만 달러 규모의 해외 전환사채 일부를 주식으로 전환하는 방안을 승인했다.
동시에 대주주인 NovaGroup과 Diamond Properties를 대상으로 약 1억6,365만 주를 발행해 채무를 주식으로 전환했다.
두 가지 방안을 합산하면 총 1억8,440만 주 이상(전체 유통주식의 약 9%)이 신규 발행되었으며, 이를 통해 약 3조3,240억 동의 부채가 감소했다.
자본금 역시 약 1조8,000억 동 증가하여 22조3,200억 동 수준으로 확대됐다.
재무 구조 측면에서는 의미 있는 개선이지만, 기존 주주 입장에서는 지분 희석 부담이 동시에 발생했다는 점도 함께 고려해야 한다.
종합 정리: 사업 정상화는 가속, 재무 체력은 아직 시험대
노바랜드는 현재 분명히 ‘공사 정상화 → 인도 확대 → 법적 리스크 해소’라는 회복 사이클에 진입하고 있다.
대형 프로젝트들의 실질 인도 성과가 2026년부터 본격적으로 수치에 반영될 가능성도 높다.
다만 단기적으로는 여전히 높은 차입금, 제한적인 현금흐름, 반복적인 자본 조달 이슈가 투자 리스크로 남아 있다.
앞으로의 핵심 관전 포인트는
① 실제 인도 속도와 현금 유입 규모,
② 금융비용 부담 완화 여부,
③ 추가적인 자본 희석 가능성이다.
시장은 이미 ‘회복 기대’를 일정 부분 가격에 반영하기 시작했지만, 진짜 평가는 이제부터 숫자로 증명되는 구간에 들어간다고 보는 것이 보다 보수적이고 합리적인 접근일 것이다.
참고 기사: Novaland thúc đẩy loạt dự án lớn: Bàn giao hàng nghìn căn hộ và sổ đỏ