미국 수입 관세 46%, 베트남이 미국의 고율 관세 대상국에 포함되면서, 산업용 부동산 시장과 외국인 직접 투자(FDI)에 큰 파장이 예상되고 있습니다.
특히 미국과의 무역 의존도가 높은 베트남은 갑작스러운 정책 변화에 따라 기업들의 투자 계획이 흔들리고 있는 상황입니다.
🏭 미국의 고율 관세, 베트남 산업용 부동산 직격탄
도널드 트럼프 미국 대통령은 2025년 4월 2일, 미국으로 수입되는 모든 상품에 대해 기본 10% 관세를 부과하며, 무역수지 흑자가 큰 국가에는 최대 46%까지 관세를 상향 적용하겠다고 발표했습니다.
베트남은 주요 수출국 중 하나로 꼽히며, 이 고율 관세의 직접적인 영향을 받게 되었습니다.
이에 따라 FDI 기업들, 특히 미국, 중국, 홍콩계 자본이 투입된 기업들은 조립 및 포장 공정을 인도나 인도네시아 등 관세가 낮은 국가로 부분 이전을 검토하고 있으며, 이는 산업용 부동산 수요 위축으로 직결될 가능성이 큽니다.
CBRE 베트남의 리더인 레 쫑 히우 씨는 “전자 부품 조립 분야가 가장 직접적인 영향을 받을 것이며, 현재까지는 심리적 영향이 크지만 추후 실제 투자 지연으로 이어질 수 있다”고 경고했습니다.
🔍 관망세에 접어든 FDI, 산업단지 투자도 정체
CBRE와 미국 기업협회는 미국 정부에 관세 시행 유예 요청을 공식 전달했으며, 이는 정부 간 협상 여지를 남겨둔 것으로 보입니다.
하지만 현실적으로는 산업단지 임차 기업들이 투자 확장을 보류하고 있으며, 새 프로젝트의 착공도 연기되는 분위기입니다.
FDI 감소는 산업단지뿐 아니라 주거용 부동산 시장에도 파급 효과를 미칠 수 있습니다.
중국어권 고객들이 베트남 내 아파트를 임대하거나 구입해왔으나, 이들의 이탈로 수요가 줄어들 가능성이 제기되고 있습니다.
다만 사무실 시장은 상대적으로 영향이 적고, 중국계 소매 기업들은 여전히 내수 시장 확장에 집중하고 있어 큰 변화는 없을 것으로 보입니다.
💡 기회와 전환점: 산업용 부동산 구조조정 시기 도래
레 쫑 히우 씨는 오히려 이번 사태가 베트남 산업용 부동산 시장의 구조를 재편할 기회가 될 수 있다고 강조했습니다.
- 높은 임대료 조정 압력
중국계 기업 이탈로 인해 현재 동남아 평균보다 높은 임대료 수준이 재조정될 가능성이 있습니다. - 고객 다변화 전략 촉진
특정 국가에 대한 의존도를 낮추고, 다양한 국가의 FDI 유치 전략이 강화될 것으로 예상됩니다. - 그린 산업단지로의 전환
정부는 조립 후 수출만을 목적으로 하는 기업에 대한 EPE(수출 가공기업) 인허가를 강화하고 있습니다. 이는 부가가치를 높이고 미국의 ‘우회 수출’ 의혹에서 벗어나기 위한 조치입니다.
🌱 ‘그린 산업단지’는 여전히 기회다
미국의 관세 강화로 인해 단기적으로는 고비용의 친환경 산업단지 개발 프로젝트가 주춤할 수 있지만, CBRE는 지속 가능한 글로벌 가치사슬 전략에서 이들 산업단지가 여전히 중요한 위치를 차지하고 있다고 평가했습니다.
판도라(Pandora)와 레고(Lego) 같은 글로벌 기업이 입주 예정인 VSIP 3 산업단지(빈즈엉)는 단순한 미국·중국 간 공급망이 아닌, 전 세계 친환경 수요 대응형 프로젝트로 인식되고 있어 향후 고급 FDI 유치에 유리한 포지션을 지킬 수 있습니다.
🧭 결론 및 시사점
미국 수입 관세 46%는 베트남 산업용 부동산 시장과 FDI 유치 전략에 큰 전환점을 만들고 있습니다.
단기적으로는 투자 지연과 수요 위축이라는 어려움이 따르겠지만, 중장기적으로는 가격 조정과 고객 다변화, 그린 전환 가속화라는 구조적인 변화의 기회가 될 수 있습니다.
베트남 정부와 산업단지 운영 기업들은 이제 불확실성을 기회로 전환할 전략적 판단이 필요한 시점입니다.
독자 여러분께서도 글로벌 무역 이슈와 국내 산업 변화의 연결 고리를 주의 깊게 지켜보시길 바랍니다.
기사 출처: Bất động sản công nghiệp ảnh hưởng ra sao nếu Mỹ áp thuế 46%?
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