하노이 스타레이크 Tây Hồ Tây 부동산 이야기의 시작
베트남 하노이에서 가장 주목받는 개발사업 중 하나인 Starlake Tây Hồ Tây (“서호의 서쪽”) 부동산이 최근 다시 한 번 화제에 올랐습니다.
이번에는 무려 7,500m²가 넘는 이른바 ‘다이아몬드 땅’이 2,150억 동이라는 비교적 낮은 금액에 매각되었다는 소식 때문인데요.
본 포스팅에서는 Starlake Tây Hồ Tây 부동산 개발의 전반적인 내용과 최근 거래의 배경, 그리고 이와 관련된 업체들의 움직임 등을 살펴보겠습니다.
하노이 스타레이크 Tây Hồ Tây 부동산의 배경과 규모
스타레이크 Tây Hồ Tây는 베트남 하노이에 위치한 초대형 복합 도시개발 프로젝트입니다.
약 186헥타르(ha)의 부지에 고급 아파트, 빌라, 오피스, 쇼핑몰 등을 조성하고 있으며, 뛰어난 입지와 인프라적 장점으로 인해 하노이에서 손꼽히는 ‘핫’한 개발지 중 하나로 꼽힙니다.
이 사업의 시행사인 Công ty TNHH Phát triển THT(이하 THT)는 다년간 인프라와 주거·상업 시설을 순차적으로 개발해 왔습니다.
그 결과, Starlake 내 주요 단지들은 하노이 부동산 시장에서도 고가 시세를 형성하는 사례가 많습니다.
- 예: 1단계 분양 아파트 시세: 1㎡당 약 120~130백만 동 (한화 약 700~800만 원)
- 듀플렉스 시세: 1㎡당 약 150~160백만 동(한화 약 900만 원 전후)
- 빌라·쇼핑하우스 시세: 1㎡당 430~700백만 동(한화 약 2,500 ~ 4,100만 원)
(위 환산 금액은 기사 시점 환율 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있음)
2.2 다수 프로젝트 부분 매각
최근 몇 년간 THT는 자체적으로 개발하던 일부 부지를 2차 투자자(서브 디벨로퍼)들에게 매각하는 작업을 활발히 진행해 왔습니다.
B2CC3, A1TT1, H4HH1, H3TH1 등 약 20여 곳의 부지가 다른 투자사들에게 넘어갔는데요.
이를 통해 THT는 대규모 프로젝트 자금 조달과 회수를 병행하고 있습니다.
흥미로운 점은 대부분의 거래가 매각 금액을 공개하지 않았다는 것입니다.
하지만 이번에 알려진 H1CC1 부지의 매각 금액이 예외적으로 드러나면서 큰 주목을 받고 있습니다.
2.2.1 H1CC1 부지: 7,561m² 규모
- 위치: Starlake Tây Hồ Tây 내 H1CC1 필지
- 면적: 7,561m² (건폐율 약 40%, 지상 3~17층, 지하 2층)
- 개발 목적: 오피스, 상업, 문화시설 등 복합 단지
이 부지는 Công ty Cổ phần Công nghệ – Viễn thông Elcom(HoSE: ELC)와 Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển MBH가 공동으로 인수했습니다.
매매 총액이 최대 2,150억 동에 달하며(기사 보도 시점 환율 기준 약 120억 원 전후), Elcom과 MBH가 각각 50%의 비용을 부담하는 방식입니다.
“다이아몬드 땅”이 2,150억 동에 불과한 이유?
Starlake Tây Hồ Tây 부동산의 시세가 전반적으로 높게 형성된 점을 고려하면, 7,500m² 이상의 대규모 상업용 부지가 2,150억 동에 거래된 것은 상당히 이례적입니다.
그 이유로는 여러 가지가 거론됩니다.
- 용도 및 규제 차이
주거용 빌라나 아파트와 달리 상업·오피스 용도의 부지는 상대적으로 시세가 낮게 형성될 수 있습니다. 또한 인허가 요건, 용적률, 건폐율 등에 따라 실제 개발 가치와 매매 가격이 달라집니다. - 기존 사업자 간 계약 구조
시행사(THT)와 2차 투자자(Elcom·MBH) 간 계약 조건에 따라 표면적인 매매 금액이 낮아 보일 수 있습니다. 일부 기업들은 세무 최적화 또는 내부 회계 처리를 위해 계약서상 금액을 조정하기도 합니다. - 부동산 M&A 시장 특성
대규모 프로젝트에서 일부 필지를 빠르게 매각해 자금을 회수하거나, 혹은 후속 투자자들이 세부 개발을 이어가는 방식이 흔합니다. 이런 거래에서는 실제 시장가와 계약서상의 금액이 다를 수 있다는 점이 전문가들에 의해 지적됩니다.
유사 사례: Taseco Invest의 Landmark 55
과거 THT가 매각했던 B3CC2 부지(약 23,600m²)도 비슷한 사례로 언급됩니다.
- 매입자: Taseco Invest(Taseco Land 자회사)
- 사업명: Landmark 55(호텔·오피스·상업 복합)
- 매각가는 공개되지 않았으나, Taseco 측은 부지 내 오피스 구역(B3CC2-A, 약 13,600m²)을 MapleTree에 5,600억 동 가량에 매각할 계획을 공표했습니다. 호텔 구역(B3CC2-B, 약 10,000m²)은 추가 5,000억 동 이상의 이익을 기대하고 있다고 알려져 있습니다.
이를 통해 대규모 부지라도 개별 프로젝트나 시점에 따라 매매가가 크게 달라질 수 있음을 보여줍니다.
THT의 세금 문제와 45억 동 추징
한편, Starlake Tây Hồ Tây의 시행사 THT는 최근 세무 당국(하노이 시 세무국)으로부터 약 45억 동에 달하는 과태료 및 세금 추징 명령을 받았습니다.
- 사유:
- 활동이 정지된 기업의 세금계산서 사용
- 회계상 불법·부적절한 비용 처리
- 주요 내역:
- 법인세·부가가치세 등 추가 납부: 34.4억 동
- 공제받았던 부가가치세 7,100만 환수
- 과태료: 7,600만 동(허위 신고)
- 지연납부 이자: 약 3,430만 동
이는 대규모 부동산 프로젝트 진행에서 다양한 법률·세무 이슈가 발생할 수 있음을 다시금 보여주는 대표 사례로 볼 수 있습니다.
결론 및 요약
이번 거래를 통해 스타레이크 Tây Hồ Tây 부동산의 높은 부동산 시세와 달리, 일부 상업용·오피스 부지 매각 금액이 상대적으로 낮아 보일 수 있다는 점이 드러났습니다.
이는 용도, 계약 구조, 세무 처리 등의 복합적인 요인이 작용했을 가능성이 큽니다.
Elcom(HoSE: ELC)과 MBH가 공동 매입한 7,500m² 규모의 땅이 2,150억 동에 그쳤다는 사실은 외형적으로는 “저평가 거래”처럼 보이나, 실제 개발 비용과 후속 투자 계획 등을 고려하면 단순 비교가 어렵습니다.
부동산 M&A에 관심 있는 투자자라면, 이러한 시장 구조와 실제 계약 조건을 정확히 파악하는 것이 필수적입니다.
기사 출처: Vì sao hơn 7.500 m2 đất “kim cương” ở Starlake Tây Hồ Tây chỉ bán với giá 215 tỷ đồng?
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