부동산 양도소득세 20%, 베트남 부동산 시장의 새로운 변곡점
베트남 경제가 지속적으로 성장하며 부동산 시장도 가파른 상승 곡선을 그리고 있습니다.
최근 현지에서는 부동산 양도소득세 20% 방식 도입이 제안되어 큰 주목을 받고 있는데요.
이는 지금까지 일반적으로 적용되어 왔던 단순 과세(거래가액의 2%) 제도와 달리, 매입가와 매도가의 차익에 기반해 세금을 부과한다는 점에서 큰 변화를 예고하고 있습니다.
이번 제안은 베트남 국립경제대학(Đại học Kinh tế Quốc dân) 산하 은행-금융연구소의 부소장인 팜 흐우 응이(PGS.TS Phan Hữu Nghị) 교수에 의해 제기되었습니다.
2% 단일 세율 방식은 간편하나, 거래 가격을 실제보다 낮춰 신고하는 ‘이중가격(2 giá)’ 문제를 유발해왔다는 점이 계속 지적되어 왔습니다.
과연 20% 세율 방식은 어떻게 적용되고, 어떤 영향을 미칠 것인지 함께 살펴보겠습니다.
베트남 부동산 거래 과세 방식의 현황과 변화
1. 현행 부동산 양도소득세 제도의 구조
베트남 부동산 거래 시 개인소득세(thuế TNCN)는 크게 두 가지 방식이 존재합니다.
첫 번째는 부동산 매매 계약서에 명시된 거래가액의 2%를 일괄 부과하는 방식입니다.
이 경우 매수·매도 차익에 관계없이 고정된 세율이 적용되므로, 베트남 경제 전반에서는 관리가 편리하다는 장점이 있습니다.
하지만 매매 금액을 실제보다 낮게 기재하면 세금을 줄일 수 있어, 시장 투명성이 훼손된다는 지적이 끊이지 않았습니다.
두 번째 방식은 거래 차익(매도가 – 매입가)에 대해 20% 세율을 매기는 방법입니다.
이 방식은 수익(이익)에 정확히 과세한다는 점에서 ‘공평과세’에 보다 부합하지만, 오래전에 매입한 부동산의 실제 구매가를 산정하기 어렵습니다.
또한 관리 체계가 미비해 적용이 까다롭다는 문제점이 제기되어 왔습니다.
2. 부동산 양도소득세 20% 도입 제안의 배경
팜 흐우 응이 교수는 이러한 이중 과세체계가 가져오는 비효율성을 지적하며, “마치 기업 소득에 20% 세율을 매기는 것처럼 부동산 거래에서도 차익 20% 방식으로 일원화할 필요가 있다.”고 주장했습니다.
이 제안은 크게 두 가지 이유로 주목받고 있습니다.
- 시장 투명성 제고: 거래 차익에 정확히 과세하면 실제 거래가를 낮춰 신고하는 관행이 줄어듭니다.
향후 부동산을 되팔 때 낮게 책정된 매입가가 오히려 큰 양도소득으로 이어져 더 높은 세금을 내야 하기 때문입니다. - 공평 과세 실현: 부동산을 통한 대규모 이익이 발생했음에도, 낮은 신고가액 탓에 세금을 적게 내는 문제를 개선할 수 있습니다.
3. 정부와 시장에 미칠 파급효과
- (1) 세수 증대 가능성: 시장가에 근접한 실제 거래가격이 신고되어 세액이 증가할 수 있어, 정부 입장에서는 안정적인 세수 확보가 기대됩니다.
- (2) 투기 억제: 단기 매매를 통해 시세차익을 노리던 일부 투자자들에게 20%의 높은 과세는 부담 요인이 될 수 있습니다. 그 결과, 무분별한 투기와 ‘가격 부풀리기’를 억제할 가능성이 높습니다.
- (3) 부동산 시장 안정화: 투기 수요가 줄어들고 매도·매수가 명확해지면, 결과적으로는 동남아 시장 동향 전반이 더욱 투명해지고 합리적인 가격 책정으로 이어질 수 있습니다.
다만, 과거에 취득한 부동산의 매입가를 어떻게 증빙할 것인지, 과소 신고에 대한 단속과 벌칙은 어떻게 마련할 것인지 등 구체적인 실행 방안이 마련되어야 한다는 목소리도 나옵니다.
더불어, 베트남 뉴스 번역이 자주 강조하듯이, “새로운 세제가 확립되려면 관련 부처 간의 협력과 일관된 제도화가 필수”라는 지적이 꾸준히 이어지고 있습니다.
정책 도입의 시사점과 주의사항
부동산 양도소득세 20% 방식으로의 전환은 베트남 부동산 시장을 한층 더 투명하고 공정하게 만드는 분기점이 될 가능성이 높습니다.
실제 거래가를 정확히 반영하여 과세함으로써, 부동산 가격을 이중으로 신고하는 편법을 줄이고, 투기 목적의 단기 거래도 일정 부분 제한할 수 있습니다.
그러나 제도가 효과적으로 작동하기 위해서는 다음과 같은 전제 조건이 충족되어야 합니다.
- 과거 매입가 증빙 체계 확립: 여러 해 전에 취득한 부동산도 공정하게 매입가를 산정할 수 있도록 관련 증빙 자료를 투명하게 관리해야 합니다.
- 엄격한 단속 및 처벌 제도: 고의로 낮은 신고가를 제출하거나, 이중 가격을 정하는 행위에 대해서는 강력한 벌칙이 필요합니다.
- 정부 부처 간 협력 강화: 세무 당국, 토지·자원 관리 부서 등 관계기관이 유기적으로 협력해 거래 데이터를 일원화하고, 체계적인 감독이 이루어져야 합니다.
앞으로 부동산 양도소득세 20%가 베트남 부동산 시장에 자리 잡게 된다면, 이로 인해 투기가 줄고 실거래 중심의 가격 형성이 가속화될 것으로 기대됩니다.
투자자는 물론 일반 거주민도 건전한 시장 환경에서 보다 안정적인 부동산 구매·거래를 진행할 수 있을 것입니다.
베트남 부동산 시장에 관심이 있으시다면, 최신 법령 개정 움직임과 시장 동향을 지속적으로 모니터링해 보세요.
매수·매도 과정에서 세금 문제를 정확히 인지하면, 리스크를 줄이고 안전하게 자산을 관리할 수 있습니다.
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